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住宅ローン
住宅購入を考え始めると、気になるのが住宅ローン…。
「住宅ローンの仕組みは難しそうでよくわからない」という方も多いです。
なので「住宅ローン初心者」の方向けに、住宅ローンの基本的な仕組みについてご紹介します。
住宅選びと同時に住宅ローン選びも進めていきたいですね！
住宅ローンに関するよくある質問はこちら
住宅ローンとは、宅地購入や住宅の購入、新築・改築などのために、購入物件を担保に金融機関からお金を借りるものです。
銀行など民間ローンのや、財形住宅融資などの公的ローンや住宅金融支援機構と民間金融機関との提携ローンである
【フラット35】がります。
マイホームという高額な買い物のための住宅ローンです。
融資比率10割やそれ以上でも可能なローン、住宅購入に伴う諸費用を含めて借りられる住宅ローンもあります。
ただし、借入可能額の範囲内でも希望通りの金額が借りれない場合もあります。
返済期間は、最長35年が一般的です。
返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。
一般的なのは元利均等返済で、毎回の返済額が一定で返済計画が立てやすいというメリットがあります。
元金均等返済は、総利息負担額は元利均等返済よりも少なく済みますが、返済当初の毎月返済額は元利均等返済よりも多くなります。
＜図表1 元利均等返済と元金均等返済＞
住宅ローン利用の際には、「利用者」と「物件」に条件があります。
「利用者」の条件は、日本国籍のある人や永住権のある人、借入時年齢は20歳～65歳程度、
完済時年齢が75歳～80歳以内であることなどがあげられます。
民間金融機関の住宅ローンの場合は、団体信用生命保険に加入可能であることも条件になります。
それに加え、勤続年数や最低年収などの基準が決められています。返済負担率が高ければ、
希望の借入金額を借りることは難しくなります。
「物件」の条件は、【フラット35】の場合、一定の床面積要件を満たし、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅が対象となります。
民間ローンの場合は、物件に関する条件はあまり明示されていませんが、建築基準法やその他の法令に適合していない物件や、
面積や所在地等によっては融資対象とならない場合もあります。
住宅ローンの金利タイプには、変動金利(半年型)。当初固定金利型、全期間固定金利型があります。
固定金利の期間が長いほど金利上昇の心配はありませんが、金利は高めになります。
＜図表2 金利タイプの特徴＞
・変動金利(半年型)・・・6ｶ月ごとに金利が見直される。多くの金融機関では毎回の返済額の改定は5年ごとに行われ、
改定後の返済額は従前の1.25倍以内というルールがある。
金利上昇幅が大きければ、元利元本返済が進まず未払利息が発生する可能がある。
・当初固定金利型・・・3年、5年、10年など当初一定期間の金利が変わらないタイプ。
固定期間終了後は、何も手続きしなければ変動金利(半年型)に特約をつければ当初固定金利型になる。
その時の金利が適用される。
・全期間固定金利型・・・返済期間中の金利が変わらない。【フラット35】が代表的。
なお、金融機関が毎月発表する基準金利(店頭金利)はいわば「定価」で、
借入時には金利の引き下げ(当初一定期間の金利の引き下げか、
全期間の金利引き下げ)が行われ、適用金利が決まります。
金融機関や時期などで引き下げ幅や条件は違うので、ホームページ等で確認しましょう。
住宅ローン利用の際は、次のような費用がかかります。
このうち「保証料」は保証会社に保証してもらうための費用です。
返済できなくなった場合には、保証会社は契約者に代わって金融機関に残債を一括返済し、
契約者は保証会社への返済を求められることのなります。
＜図表3 住宅ローンの借入にかかる費用の例＞
| 事務手数料 | 定額タイプ(32,400円等)と定率タイプ(借入額の2.16％)などがある。 |
|---|---|
| 印紙代 | 金銭消費賃貸契約を締結する際に必要。 1,000万円超5,000万円以下の借入額なら20,000円。 |
| 登記費用 | 抵当権の設定登記のための登録免許税や司法書士報酬。 借入額によって異なる。 |
| 保証料 | 【フラット35】の場合は不要。 民間金融機関にも不要の商品がある。 |
| (適合証明書交付手数料) | 【フラット35】の場合、5万～7万円程度必要。 (検査機関によって異なる) |
| (団体信用生命保険料) | 【フラット35】で任意加入した場合の必要。 |
住宅ローンの申し込みや手続きは、物件購入の手続きと同時に進めていく必要があります。
物件選びを進めると同時に、住宅ローンについても借入期間や金利タイプ、団信の種類など自分が希望する条件を洗い出し、
条件に合う住宅ローンをピックアップし、比較検討を進めておくといいですね。
購入物件が決まったら、住宅ローンの事前審査を受けて、購入資金が準備できるかをおおまかに確認しておきます。
事前審査でOKが出たら、物件の売買契約を結び、住宅ローンの申し込み、本審査へと進みます。
ほとんどの場合売買契約では、住宅ローン審査に通らなかった場合には、契約を破棄し解除できる「ローン特約」が
盛り込まれています。売買契約の際には「ローン特約」を確認しましょう。
＜図表4 融資実行までのステップ＞
また、住宅ローンの申し込みや手続きの際にには、本人確認書類や収入を確認する書類、
物件か関する書類など多くの書類の用意が必要です。
書類が揃わないと、審査や手続きが進められず、物件購入の手続きにも支障をきたしかねません。
必要なタイミングを確認しながら用意していきましょう。
よくある質問
住宅ローンに関して、お客様からよく寄せられるご質問をご紹介いたします。
ここにないご質問がありましたら「不動産博士」までお問合せください。
Q.頭金を貯めてから家を買ったほうがいいですか？
物件金額にプラスして登記費用や火災保険料などの諸経費まで借りることができる
金融機関もあり、頭金０で購入するお客様も増えています。
賃貸に住んでいれば、頭金を貯めている間も家賃や駐車場代代金がかかってきます。
先送りにするデメリットもあるので、よく検討する必要があります。
Q.ローンを組むのに年齢制限はありますか？
年齢が高い場合(一般的には50歳～)は会社定年後の返済計画等が
必要となる場合があります。
Q.転職したばかりでもローンは組めますか？
勤続１ヶ月以上で借入可能な金融機関もあります。
Q.車のローンが残っているのですが返済しなくても住宅ローンは組めますか？
お借入を残したままでも住宅ローンを組むことは可能です。
Q.妻の年収と自分の年収を合算して審査ができると聞いたのですが、
パートタイマーでも大丈夫ですか？
金融機関によっては収入を合算して住宅ローンを組むことが可能です。
しかし、条件や合算可能な額は金融機関によって異なりますのでご相談ください。
Q.住宅ローン控除って何？
住宅をローンで購入したり、リフォーム等で改修工事をしたりすることで、
年末のローン残高に応じて税金が戻ってくる制度です。
制度の適用には一定の条件があります。
Q.住宅を購入すると確定申告が必要ですか？
確定申告は所得税の還付申告にあたり、
お住まいの地域を管轄する税務署にて1月から申告が可能です。
2年目からは年末調整で申告が可能になるので、還付の確定申告は必要ありません。
Q.金利は変動か固定どちらがいいのですか？
将来金利が上がり支払額も増加する可能性があります。
固定金利は、変動金利より金利が高く支払額も高くはなりますが、
固定期間が終わるまでは支払額が「変わらない」という安心感、
それ以上にはならないという安心感があります。
Q.【フラット35】とはなんですか？
Q.団信とはなんですか？
住宅ローンを借りた人が死亡したり、
重度の後遺障害におちいった場合にローンを一括返済してくれる保険です。
加入するには保証会社の審査があります。
Q.住宅ローンを利用して家の増築をした場合、住宅ローン控除は適応されますか？
住宅ローン残高に応じて所得税からの税額を控除する制度
(「特定増改築等住宅借入等特別控除」といいます。)があります。
自己が所有している居住用の家屋について、
バリアフリー改修工事や省エネ改修工事を含む増改築をし、
一定の要件を満たす場合において、
その特定の増改築等に係る住宅ローン等の年末残高等に応じて税金が安くなる制度の
ことです。
※税制については、都度改正される可能性があります。
Q.母子家庭・シングルマザーのパートでも住宅ローンは組めますか？
「母子家庭」が理由で住宅ローンを利用できないということはありません。
ローンの審査では「借りたお金を長期にわたって返済できるだけの収入があるか」
「収入に見合った金額なのか」など様々な点に重要視して審査が行われます。
家庭環境を直接的な理由にして住宅ローンの審査に落とされるということはありません。
また、母子家庭やシングルマザーに向け住宅補助や住宅手当の支給を行っている市区町村は
多数あります。支給条件も市区町村によって様々です。
自治体ホームページや問い合わせ窓口の必ず確認することもおすすめです。
